Come gestire il canone di locazione alla Pubblica Amministrazione

Il Decreto Milleproroghe ha sospeso lo sconto forzoso per gli immobili affittati alla PA. Questo significa, molto pragmaticamente, che la riduzione del 15% del canone di locazione alla Pubblica Amministrazione per il 2025 non deve essere applicata, nel caso in cui sussistano delle particolari condizioni, tra le quali rientrano l’efficienza energetica dell’immobile, il rispetto dei parametri di spazio per gli addetti o un canone di affitto più basso rispetto a quello concordato precedentemente. Quando ad essere coinvolti nei contratti sono due diverse amministrazioni pubbliche, la riduzione generalmente non si applica, salvo alcune particolari eccezioni.

Canone di locazione ridotto per la pubblica amministrazione

A prevedere la riduzione automatica del 15% del canone di locazione per gli immobili che vengono affittati alla pubblica amministrazione à l’articolo 3, comma 4 del Decreto Legge n. 95/2012 convertito dalla Legge n. 135/2012. Le disposizioni che normano la gestione della scontistica nei contratti di affitto sono state successivamente modificate ed ampliate dal Decreto Legge n. 66/2014.

La riduzione dei prezzi, che era stata introdotta inizialmente per l’anno 2015, deve essere applicata, in linea di principio, ai contratti d’affitto stipulati alla pubblica amministrazione: Stato, Regioni, Comuni ed Asl, solo per fare alcuni esempi.

Che cosa comporta la riduzione

Ai fini pratici la riduzione automatica del 15% viene applicata sul canone di locazione: non è necessario sottoscrivere un accordo specifico tra le parti. Dal momento in cui è entrata in vigore la legge il proprietario dell'immobile deve applicare lo sconto. Ecco quali sono le altre caratteristiche della disposizione:

• applicazione temporale: lo sconto del 15% deve essere applicato ai contratti di locazione in essere e sottoscritti successivamente all’entrata in vigore della norma;
• obiettivo: lo scopo più importante di questa norma è quello di far in modo che gli spazi pubblici siano ottimizzati e di contenere la spesa pubblica;
• possibili contenziosi: da più parti sono stati sollevati dei dubbi sulla costituzionalità di questa norma, ma la Corte di Cassazione (ordinanza n. 272 del 9 gennaio 2018; ordinanza n. 11301 del 28 aprile 2023 e Sentenza n. 32428 del 22 novembre 2023) ha confermato la piena applicabilità della riduzione dopo che il contratto di locazione è stato stipulato.

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Un esempio pratico

Ma come funziona molto pragmaticamente la riduzione del 15% alla pubblica amministrazione? Quando un proprietario affitta un immobile ad un Comune o ad una Regione - solo per fare degli esempi - si vede ridurre il proprio canone mensile del 15%. Molto semplicemente se le parti hanno concordato per 1.000 euro al mese, la Pubblica Amministrazione pagherà solo 850 euro.

Fino al 31 dicembre 2025 la riduzione è sospesa

Fino alla fine del 2025, però, la riduzione del 15% sul canone di locazione per gli immobili affittati alla pubblica amministrazione è sospesa. A prevederlo è la Legge n. 15/2025 - anche conosciuta come Legge Milleproroghe - che ha disposto che la riduzione forzosa non debba essere applicata, almeno per i contratti che vengono firmati fino al 31 dicembre 2025, nel caso in cui dovessero sussistere delle condizioni specifiche come l’efficienza energetica dell’immobile preso in locazione o sia stato pattuito un canone di locazione più basso rispetto al precedente. Entrando un po’ più nel dettaglio, la proroga prevede che:

• non venga applicata la riduzione del 15% del canone di locazione fino al 31 dicembre 2025;
• lo sconto non venga applicato nel caso in cui i contratti siano stati stipulati dalle amministrazioni pubbliche centrali, dalle autorità indipendenti e dagli enti nazionali di previdenza ed assistenza.

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Le condizioni per la non applicazione dello sconto

Stando a quanto ha previsto il Decreto Legge 146/2021 e successive proroghe, la riduzione forzosa non deve essere applicata nel caso in cui il contratto rispetti una delle seguenti condizioni:

• la classe di efficienza energetica dell’immobile sia almeno pari a B (scende a D per gli immobili vincolati);
• vengano rispettati i parametri di spazio per addetto;
• il nuovo contratto di locazione prevede un canone più basso del precedente.

I casi specifici

Nel caso in cui i contratti di locazione vengano sottoscritti tra uffici diversi della pubblica amministrazione la riduzione del 15% non è prevista. Perché la PA possa beneficiare della riduzione, l’immobile deve essere utilizzato direttamente dall’amministrazione che lo ha affittato: non deve essere affidato ad un terzo soggetto.

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Adeguamento Istat per i canoni di locazione delle PA

A partire dal 1° gennaio 2023 il blocco disposto dal Decreto Legge 95/2012 sugli adeguamenti Istat per i canoni di affitto delle pubbliche amministrazioni è cessato. Questo significa che, laddove sia previsto dal contratto di locazione, si può procedere con il normale adeguamento annuale, rispettando le modalità che sono previste per i contratti:

• a canone libero: 100% della variazione Istat;
• commerciali: 75% della variazione Istat.

L’adeguamento deve essere calcolato sulla base dell’indice Foi senza tabacchi e  deve essere espressamente previsto all’interno del contratto.