Mercato immobiliare internazionale, cosa è accaduto nei principali Paesi del mondo

Il settore immobiliare riveste una grande importanza nelle economie dei diversi Paesi e i singoli governi si trovano a fare i conti con quello che accade in un comparto in costante mutamento. Analizzando il mercato immobiliare internazionale si evidenziano i differenti andamenti e le misure messe in campo da chi deve decidere le politiche da adottare, così da favorire – in modo particolare – l’accesso alla casa. Vediamo dunque cosa è accaduto nel 2025.

Germania

Con il 2026 in Germania ci saranno novità per quanto riguarda gli affitti. Il Senato di Berlino ha infatti deciso di prorogare la legge sul controllo degli affitti a livello cittadino per altri quattro anni. La legge entrerà in vigore il 1° gennaio 2026 e sarà vigente fino al 31 dicembre 2029, in linea con la proroga approvata dal Bundestag per la legge federale Mietpreisbremse. La normativa federale Mietpreisbremse (controllo degli affitti) è in vigore dal 2015 e stabilisce che nei nuovi contratti i proprietari non possono fissare un prezzo superiore al 10% del canone medio locale nelle "aree a rischio". 

Gran Bretagna

A Londra si stanno registrando cali mensili dei prezzi delle case nelle aree più esclusive della città. Secondo recenti dati dell'Istituto nazionale di statistica del Regno Unito, a settembre i valori delle abitazioni in Inghilterra sono aumentati del 2,6% su base annua, rispetto all'aumento del 3,1% registrato ad agosto, portando il prezzo totale medio a 272.000 sterline (308.500 euro) in tutto il Paese. A Londra, invece, i prezzi sono nuovamente scesi, questa volta dell'1,8% rispetto a settembre dell'anno scorso, il che significa che quest'anno sono diminuiti di oltre 10.000 sterline (11.340 euro), portando il prezzo medio delle case nella capitale a 556.000 sterline (630.500 euro). Si tratta del secondo dato peggiore nelle statistiche sui prezzi delle case della capitale britannica.

Analizzando il prezzo medio delle case a Kensington e Chelsea, considerata la zona più esclusiva di Londra e del Regno Unito, si è registrato un calo al livello più basso da maggio 2013. Secondo l'Office for National Statistics, il valore medio degli immobili in questo distretto è di 1,19 milioni di sterline, equivalenti a 1,4 milioni di euro attuali. Questa cifra è la più bassa registrata in oltre un decennio e rappresenta un calo annuo del 15,1%.

Nel frattempo, nei mesi scorsi, la ministra delle Finanze del Regno Unito, Rachel Reeves, ha annunciato uno storico piano per l'edilizia abitativa. Il governo britannico stanzierà un totale di 49 miliardi di sterline (poco più di 57 miliardi di euro) nei prossimi 10 anni per costruire e finanziare alloggi sociali e a prezzi accessibili. A partire dal 2026, il governo laburista guidato da Keir Starmer investirà 39 miliardi di sterline (46 miliardi di euro) nel prossimo decennio, equivalenti a circa 3,9 miliardi di sterline (4,6 miliardi di euro) all'anno, per promuovere l'edilizia abitativa a prezzi accessibili.

Spagna

La Spagna è attualmente in una fase d’oro che la pone alla testa della crescita europea. Merito di una combinazione di fondi europei straordinari, forte attrazione degli investimenti esteri, dinamismo demografico e recupero post-pandemico. Ma questa corsa ha anche una doppia faccia: se da un lato le prospettive rimangono favorevoli, dall’altro ci sono vari rischi — dal surriscaldamento immobiliare alla dipendenza dagli stimoli esterni — che potrebbero frenare il trend nei prossimi anni.

Il Paese iberico sta crescendo a un ritmo notevole: dal 2024 l’economia spagnola viaggia intorno al +3% annuo, rispetto a poco più dell’1% della media dell’area euro. Diversi fattori spiegano questo boom:

• i fondi del programma Next Generation EU dell’Unione europea, di cui la Spagna è il secondo maggior destinatario dopo l’Italia;
• una struttura produttiva più diversificata e aperta agli investimenti stranieri: tra il 2015 e il 2024, la Spagna ha attratto circa 304 miliardi di euro di investimenti esteri diretti, contro i circa 191 miliardi italiani registrati nello stesso periodo;
• la forte ripresa del turismo dopo la pandemia;
• il costo dell’elettricità comparativamente basso rispetto ad altri Paesi europei, nonché riforme del lavoro e un quadro normativo più favorevole agli investimenti stranieri.

Portogallo

In Portogallo il primo ministro, Luis Montenegro, ha annunciato una serie di misure in materia di edilizia abitativa, tra cui sgravi fiscali sia per gli inquilini che per i proprietari. "L'obiettivo è promuovere alloggi a prezzi accessibili per i portoghesi, in particolare per la classe media", ha sottolineato Montenegro durante un dibattito all'Assemblea della Repubblica.

Tra le misure, il primo ministro ne ha evidenziate quattro in particolare:

• a partire dal 2026, gli inquilini potranno beneficiare di detrazioni fiscali dall'Irs fino a 900 euro, importo che a partire dal 2027 aumenterà a 1.000 euro;
• i proprietari che affittano una casa a un prezzo inferiore a quello stabilito dal governo beneficeranno di una riduzione dell'imposta Irs sui loro profitti dal 25% al ​​10%;
• chiunque reinvesta il profitto ottenuto dalla vendita di un immobile in un'abitazione messa sul mercato degli affitti a un prezzo inferiore a quello stabilito dal governo non dovrà pagare le tasse sul capitale guadagnato durante la vendita;
• viene introdotta la semplificazione e la riduzione dei processi amministrativi di pianificazione urbana, ovvero la riduzione delle scadenze stabilite per accelerare la costruzione di alloggi.

Stati Uniti

Negli Stati Uniti il problema dell’accessibilità alla casa è diventato uno dei temi economici e sociali centrali del dopo-pandemia. Secondo un'analisi di David Lyle, Co-Head of Structured Investments di Invesco, il mercato immobiliare continua a vivere effetti prolungati che hanno colpito tanto le famiglie quanto chi governa. È in questo contesto che il Segretario al Tesoro, Scott Bessent, ha fatto sapere che l’amministrazione sta valutando la possibilità di dichiarare lo stato di emergenza nazionale per l’edilizia abitativa. L’obiettivo sarebbe quello di mobilitare misure straordinarie, sfruttando ogni opzione disponibile per alleviare una crisi che, oltre alle evidenti ripercussioni microeconomiche, sta assumendo dimensioni politiche e macroeconomiche rilevanti. La decisione non è ancora definitiva, ma i segnali vanno tutti nella stessa direzione: il Paese si trova davanti a un problema strutturale che non può essere affrontato con gli strumenti ordinari.

Lo scorso novembre Zohran Mamdani è stato eletto 111° sindaco di New York City, in una vittoria storica che porrà un dichiarato socialista democratico alla guida della capitale finanziaria mondiale. Ma qual è la politica sul fronte immobiliare del nuovo sindaco? Durante la campagna elettorale, Mamdani ha concentrato molti dei suoi messaggi sulla lotta alla crisi immobiliare a New York. Si è impegnato a congelare gli affitti per le case a prezzi accessibili, il che limita gli aumenti delle locazioni. Un’azione che riguarda quasi un milione di appartamenti, metà del mercato immobiliare locativo della città.

Negli Stati Uniti i prezzi delle case risentono della mancanza di nuove costruzioni, si tratta di una delle peggiori crisi edilizie dal 2008, ma anche del fatto che molti proprietari di case non hanno intenzione di vendere. A tutto ciò si aggiungono le politiche governative che stanno rendendo più costosi l'acquisto e la costruzione di immobili. Quella che per decenni è stata una scommessa sicura per la stabilità economica e la creazione di ricchezza - e uno dei pilastri del "sogno americano" - ora sta crollando e non esiste un piano chiaro per risolvere il problema. Il costo dell'acquisto di una casa è salito alle stelle, con i tassi di interesse sui mutui che si attestano ai massimi degli ultimi due decenni e i prezzi degli immobili che battono i record. Secondo l'Harvard Joint Center for Housing Studies, il reddito annuo necessario per coprire le rate mensili di una casa al prezzo medio negli Stati Uniti ha raggiunto i 126.670 dollari nel 2024 (108.000 euro all'anno), con un aumento del 60% rispetto ai 79.330 dollari del 2021 (circa 70.000 euro).

America Latina

Secondo un rapporto della Business School della Universidad Torcuato Di Tella di Buenos Aires, il prezzo delle case nelle principali città dell'America Latina continua a salire. Si fanno notare i prezzi di Montevideo (3.209 dollari/m2 - 2.787 euro/m2), Città del Messico (2.909 dollari - 2.526 euro), Monterrey (2.787 dollari - 2.420 euro), Guadalajara (2.717 dollari - 2.360 euro) e Buenos Aires (2.622 dollari - 2.277 euro). I quartieri più esclusivi e costosi si trovano in 12 città di sette Paesi, evidenziando a Buenos Aires i quartieri di Barrio Norte, Belgrano, Caballito e Recoleta. Al contrario, le città con il prezzo al metro quadrato più accessibile sono la capitale ecuadoriana Quito (1.200 dollari/m2 - 1.042 euro/m2), le città argentine di Rosario (1.733 dollari/1.505 euro), Córdoba (1.750 dollari - 1.520 euro) e la città di Panama (1.881 dollari - 1.634 euro).

Cina

In Cine, di recente il Ministero dell'Edilizia Abitativa ha ordinato agli uffici statistici di sospendere la pubblicazione dei dati sulle vendite immobiliari fino a nuovo avviso. Un fatto importante dal momento che la mancanza di dati sul settore immobiliare potrebbe aumentare l'incertezza sul settore che è in difficoltà. Le istituzioni finanziarie globali rimangono pessimiste sul mercato immobiliare cinese, che – a partire dal secondo trimestre – ha registrato una nuova flessione nelle vendite. Secondo il Gruppo UBS, i prezzi delle case continueranno a scendere per almeno altri due anni. Anche il valore delle abitazioni esistenti è diminuito drasticamente, oltre un terzo al di sotto dei livelli massimi nelle principali città.

La crisi del settore immobiliare cinese sta spingendo gli investitori internazionali a vendere gli immobili comprati per miliardi di dollari, spesso a prezzi significativamente inferiori a quelli di acquisto. Dalla fine del 2024 BlackRock, Carlyle Group e altri gestori di investimenti hanno registrato perdite sostanziali sulla vendita di edifici commerciali, mentre banche finanziatrici come HSBC e Standard Chartered registrano un aumento delle insolvenze sui prestiti.

Soffermandoci sui prezzi delle case di nuova costruzione in Cina, i dati di aprile pubblicati dall'Ufficio nazionale di statistica cinese parlano di un calo che va avanti da 23 mesi consecutivi. Lo scorso marzo i prezzi sono scesi dello 0,11%, mentre ad aprile nelle 70 città più grandi della Cina i prezzi sono scesi dello 0,12%.

Hong Kong

Da segnalare a Hong Kong un nuovo progetto immobiliare destinato a cambiare la città. Il gruppo immobiliare Land Development ha infatti annunciato l'avvio di Central Yards, un progetto a uso misto del valore di 63 miliardi di dollari di Hong Kong (circa 702 milioni di euro). Il fulcro del progetto sarà il cosiddetto "landscraper", una struttura orizzontale lunga 400 metri che sorgerà su un terreno di 4,8 ettari affacciato sulla costa di Hong Kong. Questo edificio ospiterà uffici, negozi all'avanguardia e un vivace centro culturale.

Australia e Nuova Zelanda

Il governo australiano ha annunciato una serie di misure per accelerare la costruzione di case in un momento in cui il Paese sta affrontando una delle più gravi crisi abitative degli ultimi decenni. Tra le decisioni prese figurano la messa a disposizione immediata di oltre 26.000 nuovi immobili e la sospensione delle modifiche ai regolamenti edilizi al fine di semplificare le procedure di approvazione. Il ministro per l'Edilizia Abitativa, Clare O'Neil, ha sottolineato che "è molto difficile costruire una casa in questo Paese" e che l'obiettivo è garantire "alloggi di qualità per il futuro, senza imporre ulteriori normative agli sviluppatori".

Nei mesi scorsi, il governo australiano ha annunciato che per i prossimi due anni agli investitori stranieri sarà vietato acquistare case nel Paese, una misura che mira a frenare l'aumento dei prezzi immobiliari. Gli stranieri potranno però acquistare senza restrizioni case di nuova costruzione, perché la misura riguarda solo le case usate. "Il divieto consentirà agli australiani di acquistare case che altrimenti sarebbero acquistate da investitori stranieri", ha detto in una nota il ministro australiano dell'edilizia abitativa, Clare O'Neil. "L'obiettivo è alleviare la pressione sul nostro mercato immobiliare mentre costruiamo più case", ha aggiunto.

L'economia neozelandese sta rallentando e i politici stanno cercando di attrarre investimenti allentando i criteri per l'acquisto di case all'estero. L'attuale governo di coalizione ha annunciato che consentirà ai titolari di un "golden visa", un permesso di soggiorno per stranieri, di acquistare case nel Paese per un valore minimo di 5 milioni di dollari neozelandesi (2,5 milioni di euro), un mercato dal quale erano stati espulsi nel 2018.