Condominio

La tutela della struttura e delle parti comuni rappresenta una necessità irrinunciabile negli stabili condominiali.

Con l’avvicinarsi delle feste di Natale, molte case si riempiono di addobbi, in particolare di alberi e presepi, ma anche di ghirlande e decorazioni di vario tipo, che abbelliscono e rendono più accogliente la casa e creano un’atmosfera fatta di luci e colori. Chi abita all’interno di un condominio potrebbe essere portato a installare luci, vasi, pupazzi e decorazioni anche all’esterno, per esempio sul balcone di casa o sul pianerottolo

Il portiere di condominio ha un ruolo molto importante: gestisce la sicurezza delle parti comuni e aiuta i residenti dello stabile nella gestione e distribuzione della corrispondenza ordinaria. A definire quale sia il suo ruolo e lo stipendio che gli spetta è il contratto di lavoro di categoria. Il portiere è un punto di riferimento per i condomini, che possono far riferimento su di lui quotidianamente

La corretta gestione degli scarichi delle acque piovane è di fondamentale importanza per garantire l’integrità strutturale del proprio immobile. L’accumulo di pioggia, così come la presenza di condutture bloccate, può infatti sia causare infiltrazioni pericolose che minacciare la tenuta di tetti e coperture esterne dell’edificio. Eppure, spesso ci si trova ad affrontare danni non dovuti alla propria negligenza o al caso fortuito, bensì al comportamento altrui. Ad esempio, che fare in presenza di grondaie intasate dalle foglie del vicino?

È abbastanza frequente che spazi residenziali e commerciali coesistano all'interno dello stesso edificio: è quanto accade per i negozi in condominio, delle attività aperte al pubblico che sfruttano lo stabile comune, apportando però vantaggi all'intero condominio. L'apertura di attività commerciali in condominio è soggetta ai vincoli del regolamento contrattuale, così come alle limitazioni organizzative stabilite da quello assembleare. Le spese comuni sono divise per criterio di proporzionalità, a meno che il negozio non sia escluso dall'uso di alcuni servizi condivisi

I proprietari di bar, pizzerie, ristoranti e gelaterie continuano a beneficiare di un regime speciale, prorogato di volta in volta, con vincoli più morbidi rispetto alle regole ordinarie. Da ultimo è arrivato il decreto 'Semplificazioni' che ha prolungato ulteriormente i titoli ottenuti durante l'emergenza rispetto alle autorizzazioni imposte dal regolamento sui dehors su suolo privato, ma soprattutto di quelle occorrenti per il suolo pubblico.

L'installazione di antenne di telefonia mobile sui tetti degli edifici condominiali è diventata una pratica sempre più diffusa, in particolare nelle aree urbane dove i cittadini necessitano di elevate coperture di rete. Ma servono terrazzi, tetti e lastrici dove le compagnie telefoniche posizionano le antenne che adesso recepiscono il segnale 5G in banda 26 GHz. La presenza di tali impianti in un contesto condominiale, tuttavia, può sollevare dubbi e preoccupazioni, sia per motivi di salute che per questioni legali e amministrative

L'usura, il tempo, le infiltrazioni e i fattori atmosferici possono danneggiare le strutture dei balconi e dei sottobalconi che necessitano di manutenzione periodica, anche per scongiurare la caduta dei calcinacci e danni a terzi. Ecco, quindi, quali sono i principali lavori, a chi spettano le spese a seconda del tipo di balcone e quando i costi degli interventi sono imputabili a tutti i condòmini perché si riferiscono a elementi che salvaguardano il decoro dell'edificio

La sicurezza degli impianti elettrici è di fondamentale importanza negli stabili residenziali. Fra gli obblighi previsti dalla normativa vigente, vi rientra anche la messa a terra del condominio: un sistema necessario per dissipare le correnti elettriche verso il suolo, per proteggere sia chi vive nello stabile che dell'intera struttura. In linea generale, l'impianto è soggetto a verifica periodica, di cui è responsabile l'amministratore di condominio, e i costi per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sono a carico di tutti i condomini

Per raggiungere una migliore efficienza energetica, e ridurre i costi relativi ai consumi, i condomini dovrebbero valutare attentamente le opzioni di riscaldamento. Ad esempio, la possibilità di sostituire la caldaia condominiale permette sia di ridurre le richieste energetiche dello stabile che di rispettare le normative vigenti, anche in tema di emissioni. La legge impone la sostituzione solo per il mancato rispetto di requisiti minimi di efficienza, mentre i costi per l'adeguamento dell'impianto variano a seconda della complessità e del numero di appartamenti.

Per preservare il condominio nel tempo, la corretta gestione delle parti comuni è di fondamentale importanza. Eppure, vi sono delle porzioni dello stabile spesso sottovalutate: è il caso del sottosuolo condominiale, un'area che contribuisce alla stabilità e alla sicurezza dello stesso edificio. Di solito, questa porzione è condivisa: tutti i costi sono quindi ripartiti fra i condomini, in base ai millesimi di proprietà. Tuttavia, in presenza di un titolo valido, il sottosuolo può essere anche di proprietà esclusiva

Negli spazi comuni, la sicurezza di tutti i residenti deve essere garantita. Eppure, spesso si possono verificare incidenti: si pensi alla caduta di un residente, a causa del pavimento scivoloso in condominio. In linea generale, gli eventuali danni sono a carico dello stesso condominio, a meno che la pavimentazione sdrucciolevole non sia stata determinata dal caso fortuito. È però necessario che il condominio sia stato messo a conoscenza di eventuali pericoli, ad esempio con segnalazioni, e non abbia perciò provveduto a prevenire il danno

Vivere in condominio significa condividere spazi e decisioni, ma non sempre l’accordo è possibile. Se un condomino non approva una delibera assembleare, non può ignorarla, poiché è vincolante se valida. Tuttavia, può opporsi impugnandola: entro 30 giorni in caso di delibera annullabile, o in qualsiasi momento se nulla. Prima del giudizio è obbligatoria la mediazione. I costi variano da poche centinaia a circa 4.000 euro. Chi non vuole agire in giudizio può formalizzare il dissenso o, per spese voluttuarie, dissociarsi e non contribuire ai costi.

La gestione del condominio è sempre molto complessa e, per questa ragione, non è raro che alcune diatribe interne giungano in tribunale. Ma in una causa in condominio, chi paga? Se l'ente condominiale viene giudicato colpevole, i costi sono a carico di tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà. È però escluso il condomino che ha avviato la causa, che non dovrà partecipare ad alcun tipo di spesa. Le spese legali possono essere però molto variegate, in base al tipo di causa e ai soggetti contrapposti.

L'accudimento degli animali domestici nei contesti condominiali impone diverse responsabilità: sia di sicurezza, per evitare che il quadrupede si ferisca, che di riduzione del disturbo per gli altri condomini. A questo scopo, l'installazione di una rete per gatti sul balcone in condominio rappresenta un metodo efficace per garantire, sia al felino che ai vicini, la massima tranquillità. Non è necessaria l'approvazione in assemblea, tuttavia bisognerà rispettare la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dello stabile

In termini di spese legali, le controversie condominiali possono pesare anche enormemente sui singoli proprietari. Eppure, per quanto i condomini cerchino soluzioni per accedere alla giustizia senza oneri eccessivi, non è ammesso il gratuito patrocinio per il condominio. In qualità di ente di gestione primo di patrimonio autonomo, e non dotato di personalità giuridica, il condominio non può infatti avvalersi dell'assistenza legale a carico dello Stato. Possono però farlo i singoli proprietari, limitatamente alla difesa dei propri interessi

Sono sempre più frequenti le scritte o i graffiti sulle pareti esterne degli edifici, si tratti di condomini, ville private oppure edifici pubblici. Eppure imbrattare un muro è reato, che può portare a serie conseguenze - con multe e la reclusione - in base a quanto previsto dall'articolo 639 del Codice Penale. Ancora, il colpevole potrebbe essere chiamato a risarcire il danno causato o, ancora, a ripristinare i muri al loro stato originario. Le pene sono inoltre particolarmente severe per il deturpamento di monumenti ed enti pubblici

In un contesto immobiliare sempre più dinamico, si può pensare a una modifica della denominazione dello stabile condominiale, ad esempio per ragioni estetiche o aumentare la percezione di pregio dello stabile. Per cambiare nome al condominio è però necessaria l'unanimità dei condomini: è l'orientamento recente della giurisprudenza, perché si tratta di un'azione che influisce sul condominio in quanto ente. Dopo l'approvazione, l'amministratore deve comunicare il nuovo nome all'Agenzia delle Entrate e aggiornare tutti i documenti ufficiali

La vita in condominio impone un certo equilibrio tra necessità private e comuni, soprattutto nella gestione degli spazi. Ad esempio, si può installare un lavandino sul balcone in condominio, se di proprietà privata? Di norma non vi sono problemi, a meno che non sussistano precisi vincoli a livello di regolamento condominiale. Bisogna però rispettare la stabilità, la sicurezza e il decoro dello stabile e, soprattutto, evitare di disturbare i vicini o determinare danni agli spazi comuni e privati dello stabile

Nei contesti condominiali è frequente che la gestione dei lavori di manutenzione venga affidata a imprese esterne. Ma come funzionano gli appalti in condominio? In linea generale, l'assemblea approva gli interventi da realizzare e poi, spesso incaricando l'amministratore, sceglie a quale società affidarsi per la loro esecuzione. L'amministratore può agire in autonomia in casi di estrema urgenza e, di solito, si occupa della gestione dello stesso contratto e dei rapporti con l'impresa appaltatrice

Per quanto i contesti condominiali richiedano sempre una certa tolleranza, la continua produzione di odori molesti può ridurre la qualità della vita dei residenti. L'articolo 844 del Codice Civile limita le immissioni fastidiose all'interno delle proprietà altrui, oltre la normale tollerabilità. Il condomino che subisce i comportamenti molesti dei vicini può quindi tentare una soluzione informale, richiedere una mediazione da parte dell'amministratore di condominio o, ancora, adire le vie legali, con anche la possibilità di richiedere un risarcimento dei danni

Nei contesti condominiali, non è sempre semplice individuare quali siano le parti comuni. Ad esempio, la proprietà del sottotetto del condominio è comune oppure esclusiva? Sono ammesse entrambe le configurazioni: se il sottotetto serve a tutto il condominio, ad esempio come deposito o per ospitare impianti comuni, la sua natura è condivisa. Per contro, se si tratta di uno spazio che funge come semplice isolamento per gli appartamenti sottostanti, è privato. Questa distinzione determina anche la relativa suddivisione delle spese

Nei contesti condominiali più complessi, possono essere previste delle figure aggiuntive rispetto all'amministratore. Ad esempio il caposcala di condominio, ovvero un residente che facilita la comunicazione tra i condomini e l'amministrazione stessa, con attività di mediazione per piccole questioni quotidiane. Non si tratta di un ruolo codificato dalla legge, bensì definito dall'assemblea se necessario. Per questa ragione, ha un carattere perlopiù informale, volontario e gratuito, anche se il condominio può deliberare un rimborso spese o un piccolo compenso

Lastrico solare e terrazzo sono spesso usati come sinonimi, anche se il loro significato differisce soprattutto per la funzione assegnata e per i vantaggi che uno o più condòmini possono ricavarne da un uso esclusivo. Tuttavia, anche in casi come questi, è importante determinare come si ripartiscono le spese di manutenzione e gli eventuali danni procurati ai condòmini posti ai piani di sotto dei quali la superficie del terrazzo dovrebbe rappresentare pur sempre una protezione