Andamento del mercato immobiliare degli affitti, cosa è successo nel 2021

Qual è l’andamento del mercato immobiliare degli affitti? Cosa è accaduto nel 2021? Scopriamolo facendo un breve viaggio all’interno del mondo delle locazioni.

L'andamento dei canoni di locazione

Partiamo con la coda dell’anno e con i dati di idealista. A novembre 2021 il mercato delle locazioni in Italia ha registrato un calo dell’1,5% rispetto a ottobre per attestarsi a 11,2 euro/m2. Secondo quanto emerso, nell’ultimo anno i prezzi hanno mostrato una leggera crescita del 2,6%.

I dati di idealista mostrano che “tra alti e bassi tutti i mercati più dinamici vanno ormai verso la stabilizzazione dei canoni mensili: Bologna (0,8%), Napoli (0,4%) e Torino (0,3%) crescono; richieste invariate a Roma e Firenze; Milano chiude con un calo dell’1,3%. Sostanzialmente assorbito l’effetto Covid come dimostrano le fluttuazioni contenute in un range compreso tra l’1,9% di Bologna e il meno 2,6% di Napoli”.

La pandemia ha colpito il mercato degli affitti, almeno nei primi mesi dell'anno, qualcosa però sta cambiando. Secondo l’International Rent Index Report di HousingAnywhere, il primo trimestre del 2021 ha visto ancora prezzi in calo, anche se meno rapidamente rispetto al periodo precedente.

Per quanto riguarda le stanze private, in Italia si è continuato ad assistere a un importante calo dei prezzi degli affitti rispetto al primo trimestre del 2020, tanto che ben tre città italiane sono presenti nella top 5 delle città europee in cui gli affitti per stanze singole hanno subito nel 2021 una riduzione maggiore: Milano è al primo posto, seguita da Madrid, Torino, Roma e Valencia.

Per quanto riguarda invece gli appartamenti, i numeri mostrano percentuali di decremento rispetto allo scorso anno molto lievi. Nel 2021, i prezzi degli appartamenti per Milano si sono abbassati infatti solo del 3,8% (1,145 euro) rispetto al primo trimestre 2020, a Roma la riduzione è del -5,9% (1.060 euro), a Firenze del -5,4% (936 euro). Torino continua invece il trend al ribasso delle stanze singole, offrendo prezzi per gli appartamenti dell’11,5% più bassi rispetto allo stesso trimestre del 2020.

In chiusura d’anno, SoloAffitti ha spiegato a idealista/news che “il 2021 è stato l’anno della ripresa anche per le locazioni, segnali positivi si sono registrati soprattutto lato canoni che, dopo anni di frenata, tornano a salire mediamente del 2,6% con differenze notevoli tra le varie città analizzate”.

A fine estate, invece, sempre con l’aiuto di SoloAffitti idealista/news ha analizzato l’andamento degli affitti per gli studenti universitari a un anno e mezzo dallo scoppio della pandemia. Nel 2021 il mercato degli affitti universitari è tornato gradualmente alla normalità grazie in particolare a Green Pass e maggiori aspettative sulla possibilità di frequentare in presenza le lezioni. E’ stato rilevato però un calo dei costi delle stanze nei grandi centri.

La variazione dei canoni di locazione, dai monolocali alle ville

Nell’analizzare l’andamento del mercato immobiliare degli affitti, idealista/news ha esaminato la variazione dei canoni d’affitto delle ville nelle province italiane e la variazione dei canoni d’affitto dei monolocali sempre nelle province italiane. Un’interessante analisi alla luce dei riflessi della pandemia sulla percezione degli spazi in casa e sulle priorità nelle scelte abitative.

Per quanto riguarda la variazione dei canoni d’affitto delle ville nelle province italiane, idealista/news ha rilevato che a crescere maggiormente sono i canoni delle ville (con annunci pubblicati su idealista) nei pressi delle località di mare. In particolare, il podio delle province che fanno registrare il balzo maggiore è composto da città isolane: Oristano (+96,8%), Nuoro (+79,3%), Enna (+78,1%). Seguono, a completare la Top 10: Bari (+68,4%), Lucca (+62,7%), Isernia (+60,7%), Rimini (+56,6%), Ogliastra (+56,5%), Crotone (+55,1%) e Belluno (+51,7%), prima e unica provincia del nord a comparire tra le prime 10 del ranking. Tendenzialmente, però, è evidente la tendenza rialzista nelle località a forte vocazione turistica.

Per quanto riguarda invece la variazione dei canoni d’affitto dei monolocali nelle province italiane, il dato che salta maggiormente all’occhio, dall’analisi fornita da idealista/data sugli annunci pubblicati su idealista proprio per i monolocali in affitto, è che tendenzialmente le principali province italiane fanno registrare un calo dei canoni di locazione richiesti. Vanno quindi segnalate le performance con segno negativo di province come Firenze (-7,1%), Padova (-6%), Napoli (-5,5%), Milano (-4,9%), Bologna (-4,5%), Roma (-3,4%), Monza-Brianza (-2,7%), Bergamo (-1,6%). Le performance peggiori si registrano a Nuoro (-54,6%), Ogliastra (-52,4%), Pordenone (-41,3%).

Un report di idealista/data, dipartimento di Advisory & Valuation di idealista.it, ha poi analizzato la variazione tra i prezzi d’affitto richiesti nel secondo trimestre 2020 e lo stesso periodo del 2021. Secondo quanto emerso, per quanto riguarda i monolocali, le variazioni più significative al rialzo si registrano a Udine (84,7%) e Fermo (81,8%), mentre la provincia di Enna chiude il podio con un balzo dei canoni d’affitto del 55,6% per i monolocali. Nella Top 10 delle province che hanno visto aumentare maggiormente i canoni d’affitto per i monolocali (completata da Teramo, Benevento, Aosta, Lucca, Gorizia, Rovigo, Isernia) nell’ultimo anno (secondo trimestre 2020 vs secondo trimestre 2021) figurano diverse aree interne dello Stivale a discapito di zone universitarie e aree dove è presente una grande concentrazione di uffici.

Per quanto riguarda i bilocali, le province che sono cresciute di più sono Grosseto, Vibo Valentia e Brindisi. Ma vanno sottolineate anche le prestazioni di Bari (62,6%), Nuoro (60,5%), Cosenza (58,6%). Fanno da contraltare, su tutte, le prestazioni negative di province come Carbonia-Iglesias (-53,8%), Enna (-37,9%), Fermo (-37,7%). Spostando lo sguardo su alcuni dei mercati principali, sono in negativo le prestazioni di Padova (-20,6%), Firenze (-19,3%), Milano (-12%), Roma (-2,3%), Venezia (-0,7%). Segno positivo invece per Bergamo (27,5%), Verona (17,2%), Napoli (12,3%), Genova (9%), Bologna (5,7%).

Per quanto riguarda le case con due stanze, gli aumenti maggiori per i canoni d’affitto si registrano sulle isole, con il podio formato da Enna (+57,9%), Olbia-Tempio (28,2%) e Oristano (22,2%). In Top 10 figurano anche province “marittime” come Vibo Valentia (20,5%), Rimini (18,9%), Grosseto (13,1%) e Agrigento (12,1%). Le performance peggiori arrivano dalla Sardegna: Carbonia-Iglesias (-54,5%), Medio Campidano (-28,9%), Cagliari (-27,9%), Ogliastra (-15,1%). Si confermano le tendenze negative anche per questo taglio immobiliare per Milano (-7,1%), Verona (-4,4%), Bologna (-3,7%), Firenze (-2%). La provincia di Roma cresce invece del 2%.

Per quanto riguarda le case con tre stanze, si segnala la performance di Napoli (15,6%), ma crescono anche i canoni di Bari (6,6%), Torino (4,5%), Roma (2,1%). Segno negativo, invece, per Bologna (-4,8%), Milano (-5,1%), Firenze (-5,3%). Andamento simile anche per le abitazioni con almeno 4 stanze.

Per quanto riguarda invece le ville, in testa al ranking ci sono le isole con Oristano (96,8%), Nuoro (79,3%) ed Enna (78,1%). Ma subito dopo si piazzano altre località a vocazione ricettiva come Bari (68,4%), Lucca (62,7%), Rimini (56,6%) e Ogliastra (56,5%). Crescono in maniera significativa i valori anche a Milano (23,6%), Como (16,2), Roma (14,8%), Bologna (14,3%), Napoli (12,3%), Firenze (10,1%), Venezia (8,6%), Torino (3,4%). Peggio di tutte fanno Verbano-Cusio-Ossola (-26,1%), Pordenone (-22,5%) e Carbonia-Iglesias (-21,4%).

I consigli su come affittare una casa

Vediamo adesso alcuni consigli su come affittare una casa. Iniziamo dai suggerimenti che nel 2021 sono stati dati per affittare una casa in sicurezza, a fornirli a idealista/news Isabella Tulipano, dell'ufficio stampa di SoloAffitti, che ha spiegato: “E’ necessario procedere con un’attenta selezione dell’inquilino che tenga conto del rapporto reddito/canone, di eventuali referenze e di un’eventuale valutazione di un garante”.

Ma quali sono le norme che regolano le locazioni? In merito, un webinar Fimaa ha affrontato alcuni aspetti legali proprio dei contratti di locazione, analizzando le leggi che regolano il mercato.

Nel corso dell’anno idealista/news ha poi cercato di capire se l’inquilino può richiedere al proprietario dell’immobile una riduzione del canone di locazione ad uso abitativo ed eventualmente in che modo.  

Se invece ci si ritrova ad avere che fare con inquilini maleducati, in che modo bisogna comportarsi? Da un punto di vista legale si può fare qualcosa? idealista/news ha cercato di capirlo con l’aiuto degli esperti, analizzando in particolare la responsabilità, i rischi e le possibili azioni da intraprendere. Preziosi consigli validi non solo per il 2021, ma da custodire e tirare fuori all’occorrenza.