Condominio

Per preservare il condominio nel tempo, la corretta gestione delle parti comuni è di fondamentale importanza. Eppure, vi sono delle porzioni dello stabile spesso sottovalutate: è il caso del sottosuolo condominiale, un'area che contribuisce alla stabilità e alla sicurezza dello stesso edificio. Di solito, questa porzione è condivisa: tutti i costi sono quindi ripartiti fra i condomini, in base ai millesimi di proprietà. Tuttavia, in presenza di un titolo valido, il sottosuolo può essere anche di proprietà esclusiva

Negli spazi comuni, la sicurezza di tutti i residenti deve essere garantita. Eppure, spesso si possono verificare incidenti: si pensi alla caduta di un residente, a causa del pavimento scivoloso in condominio. In linea generale, gli eventuali danni sono a carico dello stesso condominio, a meno che la pavimentazione sdrucciolevole non sia stata determinata dal caso fortuito. È però necessario che il condominio sia stato messo a conoscenza di eventuali pericoli, ad esempio con segnalazioni, e non abbia perciò provveduto a prevenire il danno

Vivere in condominio significa condividere spazi e decisioni, ma non sempre l’accordo è possibile. Se un condomino non approva una delibera assembleare, non può ignorarla, poiché è vincolante se valida. Tuttavia, può opporsi impugnandola: entro 30 giorni in caso di delibera annullabile, o in qualsiasi momento se nulla. Prima del giudizio è obbligatoria la mediazione. I costi variano da poche centinaia a circa 4.000 euro. Chi non vuole agire in giudizio può formalizzare il dissenso o, per spese voluttuarie, dissociarsi e non contribuire ai costi.

La gestione del condominio è sempre molto complessa e, per questa ragione, non è raro che alcune diatribe interne giungano in tribunale. Ma in una causa in condominio, chi paga? Se l'ente condominiale viene giudicato colpevole, i costi sono a carico di tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà. È però escluso il condomino che ha avviato la causa, che non dovrà partecipare ad alcun tipo di spesa. Le spese legali possono essere però molto variegate, in base al tipo di causa e ai soggetti contrapposti.

L'accudimento degli animali domestici nei contesti condominiali impone diverse responsabilità: sia di sicurezza, per evitare che il quadrupede si ferisca, che di riduzione del disturbo per gli altri condomini. A questo scopo, l'installazione di una rete per gatti sul balcone in condominio rappresenta un metodo efficace per garantire, sia al felino che ai vicini, la massima tranquillità. Non è necessaria l'approvazione in assemblea, tuttavia bisognerà rispettare la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dello stabile

In termini di spese legali, le controversie condominiali possono pesare anche enormemente sui singoli proprietari. Eppure, per quanto i condomini cerchino soluzioni per accedere alla giustizia senza oneri eccessivi, non è ammesso il gratuito patrocinio per il condominio. In qualità di ente di gestione primo di patrimonio autonomo, e non dotato di personalità giuridica, il condominio non può infatti avvalersi dell'assistenza legale a carico dello Stato. Possono però farlo i singoli proprietari, limitatamente alla difesa dei propri interessi

Sono sempre più frequenti le scritte o i graffiti sulle pareti esterne degli edifici, si tratti di condomini, ville private oppure edifici pubblici. Eppure imbrattare un muro è reato, che può portare a serie conseguenze - con multe e la reclusione - in base a quanto previsto dall'articolo 639 del Codice Penale. Ancora, il colpevole potrebbe essere chiamato a risarcire il danno causato o, ancora, a ripristinare i muri al loro stato originario. Le pene sono inoltre particolarmente severe per il deturpamento di monumenti ed enti pubblici

In un contesto immobiliare sempre più dinamico, si può pensare a una modifica della denominazione dello stabile condominiale, ad esempio per ragioni estetiche o aumentare la percezione di pregio dello stabile. Per cambiare nome al condominio è però necessaria l'unanimità dei condomini: è l'orientamento recente della giurisprudenza, perché si tratta di un'azione che influisce sul condominio in quanto ente. Dopo l'approvazione, l'amministratore deve comunicare il nuovo nome all'Agenzia delle Entrate e aggiornare tutti i documenti ufficiali

La vita in condominio impone un certo equilibrio tra necessità private e comuni, soprattutto nella gestione degli spazi. Ad esempio, si può installare un lavandino sul balcone in condominio, se di proprietà privata? Di norma non vi sono problemi, a meno che non sussistano precisi vincoli a livello di regolamento condominiale. Bisogna però rispettare la stabilità, la sicurezza e il decoro dello stabile e, soprattutto, evitare di disturbare i vicini o determinare danni agli spazi comuni e privati dello stabile

Nei contesti condominiali è frequente che la gestione dei lavori di manutenzione venga affidata a imprese esterne. Ma come funzionano gli appalti in condominio? In linea generale, l'assemblea approva gli interventi da realizzare e poi, spesso incaricando l'amministratore, sceglie a quale società affidarsi per la loro esecuzione. L'amministratore può agire in autonomia in casi di estrema urgenza e, di solito, si occupa della gestione dello stesso contratto e dei rapporti con l'impresa appaltatrice

Per quanto i contesti condominiali richiedano sempre una certa tolleranza, la continua produzione di odori molesti può ridurre la qualità della vita dei residenti. L'articolo 844 del Codice Civile limita le immissioni fastidiose all'interno delle proprietà altrui, oltre la normale tollerabilità. Il condomino che subisce i comportamenti molesti dei vicini può quindi tentare una soluzione informale, richiedere una mediazione da parte dell'amministratore di condominio o, ancora, adire le vie legali, con anche la possibilità di richiedere un risarcimento dei danni

Nei contesti condominiali, non è sempre semplice individuare quali siano le parti comuni. Ad esempio, la proprietà del sottotetto del condominio è comune oppure esclusiva? Sono ammesse entrambe le configurazioni: se il sottotetto serve a tutto il condominio, ad esempio come deposito o per ospitare impianti comuni, la sua natura è condivisa. Per contro, se si tratta di uno spazio che funge come semplice isolamento per gli appartamenti sottostanti, è privato. Questa distinzione determina anche la relativa suddivisione delle spese

Nei contesti condominiali più complessi, possono essere previste delle figure aggiuntive rispetto all'amministratore. Ad esempio il caposcala di condominio, ovvero un residente che facilita la comunicazione tra i condomini e l'amministrazione stessa, con attività di mediazione per piccole questioni quotidiane. Non si tratta di un ruolo codificato dalla legge, bensì definito dall'assemblea se necessario. Per questa ragione, ha un carattere perlopiù informale, volontario e gratuito, anche se il condominio può deliberare un rimborso spese o un piccolo compenso

Lastrico solare e terrazzo sono spesso usati come sinonimi, anche se il loro significato differisce soprattutto per la funzione assegnata e per i vantaggi che uno o più condòmini possono ricavarne da un uso esclusivo. Tuttavia, anche in casi come questi, è importante determinare come si ripartiscono le spese di manutenzione e gli eventuali danni procurati ai condòmini posti ai piani di sotto dei quali la superficie del terrazzo dovrebbe rappresentare pur sempre una protezione

I rumori dei vicini in un condominio rappresentano un problema serio per gli inquilini che abitano al piano inferiore o di fianco a persone chiassose. Schiamazzi, fracassi e baccano sono sempre motivo di liti tra condòmini che, non raramente, finiscono in tribunale se non risolte dal regolamento condominiale. Oppure si può provare a migliorare l'isolamento acustico del condominio. Adottando, ad esempio, sia soluzioni pratiche e di arredo come tappeti, tende e mobili pesanti per ridurre il riverbero e assorbire i suoni, che interventi più strutturali come l'installazione di contropareti e controsoffitti con materiali isolanti come la lana di roccia o la fibra di vetro

Per migliorare la sostenibilità degli edifici residenziali, anche i contesti condominiali possono approfittare di importanti incentivi. Ad esempio il Conto Termico 3.0 per il condominio, che prevede il rimborso energetico per alcuni interventi di efficientamento energetico, come ad esempio l'installazione di pompe di calore, sistemi a biomassa e impianti solari termici. Il contributo può arrivare al 65% della spesa, nel rispetto dei requisiti di conformità degli impianti e normativi, con rate annuali fino a cinque anni

Con l'aumento degli acquisti online, anche nei contesti condominiali aumentano le consegne a domicilio. Ma cosa succede in caso di spiacevoli episodi, come un pacco rubato in condominio? La sottrazione di una spedizione rientra nel reato di furto, più precisamente in quello di furto in dimora se effettuato all'interno delle pertinenze dello stabile, come ad esempio gli androni. A risponderne è chi ha materialmente effettuato il furto, mentre altri soggetti possono esserne ritenuti responsabili se viene provata una loro effettiva negligenza

La corretta misurazione dei consumi è indispensabile nei contesti condominiali, in particolare per la suddivisione delle spese. Ma quali sono i riferimenti di legge sui contatori in condominio? In linea generale, la normativa vigente prevede l'installazione di dispositivi di misurazione individuali, fatta eccezione per le parti comuni dello stabile. Tuttavia, in caso di impossibilità tecnica o di costi onerosi, si può ricorrere a contatori condominiali. La suddivisione delle spese è generalmente in base ai millesimi di proprietà

Nella gestione delle parti comuni del condominio rientrano anche gli spazi verdi, se adibiti per la fruizione da parte di tutti i residenti. Ma quali sono le regole per usare un giardino condominiale? In linea generale, bisogna rispettare l'articolo 1102 del Codice Civile, che permette a tutti i condomini di avvalersi delle parti comuni, senza modificarne la destinazione o impedire ad altri di fare altrettanto. Ancora, vi possono essere limitazioni a livello di regolamento condominiale. Le spese sono generalmente comuni, a meno che il giardino non sia a uso esclusivo

La corretta gestione dello stabile condominiale può richiedere ai condomini di sostenere dei costi aggiuntivi, oltre alle comuni spese di manutenzione ordinaria e straordinaria. Fra questi, anche le spese borsuali dell'amministratore, ovvero i costi che il professionista anticipa per lo svolgimento delle proprie funzioni. Si tratta di esborsi solitamente modesti, dovuti perlopiù a necessità di cancelleria o di spostamento, che devono essere tuttavia precisamente documentati affinché possano essere rimborsati dal condominio

I posti auto e i parcheggi condominiali spesso sono motivo di litigi tra proprietari di unità abitative. Diventa fondamentale rispettare le regole a partire dall’assegnazione o dalla rotazione dei posti disponibili compreso ciò che si può parcheggiare o depositare all’interno di essi senza che costituisca intralcio o minaccia alla sicurezza degli altri condòmini

A livello normativo non sono previsti dei limiti o dei requisiti particolari per realizzare una lavanderia condominiale. Per procedere è necessario avere un locale dotato di impianto elettrico ed idrico per poter far funzionare lavatrici. E deve essere presa una delibera condominiale. Le spese di manutenzione verranno suddivise in base ai millesimi di proprietà

La tutela del decoro degli stabili condominiali è di fondamentale importanza, perché garantisce ai residenti spazi ordinati e sempre fruibili. Ma come ci si comporta in caso di atti vandalici in condominio? Tra i più comuni vi sono l'imbrattamento delle pareti con vernici e scritte, ma frequente è anche la manomissione dei citofoni, la distruzione dei cortili condominiali o il danneggiamento di auto e beni privati. L'identificazione del responsabile spetta alle autorità, il condominio ha facoltà di richiedere un risarcimento per i danni subiti