Tassi mutui: nel 2018 ai minimi storici, ancora buone opportunità per le nuove stipule

Annata da ricordare per il mercato dei mutui il 2018, caratterizzato per tutta la sua durata da tassi ai minimi, in ripresa solo nell’ultima parte dell’anno. Dopo un primo semestre ancora all’insegna del fenomeno surroghe, per sfruttare le condizioni favorevoli del mercato, dall’estate una inversione degli spread bancari ha iniziato ad anticipare il prossimo rialzo dei tassi Bce. Ancora buone occasioni, comunque, per le nuove stipule.

Mercato dei mutui alla fine del 2017

La fine del 2017 ha mostrato un mercato dei mutui con segnali che lasciavano ben sperare per l’anno successivo, mostrando un settore in ripresa con uno stock di mutui in essere vicino ai massimi storici alla fine dell’anno pur con qualche dato in chiaroscuro: da un lato, un progressivo aumento dei mutui erogati per l’acquisto della prima casa (40,7%), una graduale riduzione di quelli a finalità surroga, scesi al 50,6%, con una netta prevalenza dei mutui a tasso fisso, un aumento delle richieste di finanziamenti per la casa da parte dei giovani under 30, spinti dagli incentivi governativi; dall’altro, un allungamento dei  tempi di concessione dei finanziamenti per l’acquisto di una abitazione: 140 giorni nel 2017, il 3,6% in più che nel 2016, con Abruzzo e Lombardia in testa alle regioni con maggiori erogazioni di mutui che nel resto delle regioni, e in genere nell’ultimo trimestre 2017, avevano registrato una contrazione delle erogazioni come segnalato anche dall’Istat.

Primo trimestre 2018: mutui in calo, tassi in discesa

Relativamente ai tassi dei mutui, a inizio anno Banca d’Italia registrava un 2,27 per cento con prestiti in sofferenza in calo del 9,3 per cento su base annua. Secondo Crif, del resto, gli italiani erano nel 2017 tra gli abitanti europei con minore esposizione al credito con un indebitamento pro-capite di 355 euro (-1,5% rispetto all'anno precedente). Di questi, la componente dei mutui per acquisto di abitazioni ha una incidenza del 22,4% sul totale.

A febbraio la domanda dei mutui da parte delle famiglie italiane ha subito una battuta d’arresto, con una flessione del 6,9% annuo mentre i tassi dei mutui sono scesi a quello che allora era il minimo storico dell’1,89% a fronte di un tasso di interesse medio dell’1,84% che, secondo la Banca centrale europea (Bce), ha riguardato i mutui dell’Eurozona.

Il calo della richiesta di nuovi mutui ha caratterizzato tutto il primo trimestre proseguendo un trend fisiologico data l’impennata degli anni dal 2014 al 2016. Nel primo trimestre 2018, i finanziamenti per l’acquisto di una casa sono stati il 5,1% in meno (cioè 600 milioni in meno) rispetto all’anno precedente. Le dimensioni del mercato si sono ridotte dagli oltre 50 miliardi dell’inizio del 2017 a circa 47 miliardi interrompendo il trend al rialzo stabilito dal 2014. Nonostante le condizioni finanziarie favorevoli, il bollettino Bce ha confermato che nel primo trimestre del 2018 il tasso di crescita dell’erogazione di mutui ipotecari sui dodici mesi si sia attestato al 2,8 per cento, mostrano solo un aumento contenuto.

Secondo trimestre 2018: la paura dello spread sui tassi dei mutui

In aprile il tasso medio dei mutui ha registrato un nuovo minimo aprendo nuove occasioni di stipula o surroga. Tuttavia, con la fine del governo Renzi e le nuove elezioni, che per lungo tempo hanno tenuto in sospeso il Paese per la formazione del nuovo governo. La conseguenza è stata un aumento dello spread Btp-Bund che ha innescato paure su possibili conseguenze indirette sui tassi dei mutui e prestiti che possono ricadere sui risparmiatori anche alla luce del quantitative easing in via di conclusione.

A maggio quindi si è registrata una stabilizzazione della domanda di mutui ma contemporaneamente sono aumentate le erogazioni e sono ulteriormente calati i tassi. Il fenomeno delle surroghe ha raggiunto la sua saturazione, incidendo sull’ammontare di somme finanziate.

Dopo l’annuncio della fine del Quantitative Easing da parte della Banca Centrale Europea, i tassi di interesse hanno iniziato a scendere nel secondo trimestre 2018: si registrava un 1,81% per il tasso fisso, tipologia di gran lunga preferita, e uno 0,79% per il tasso variabile. Gli analisti comunque hanno assicurato buone occasioni di stipula fino al 2023 dato il corrente livello dei tassi, che in ogni caso è ancora ben lontano dai livelli degli anni della crisi. 

Alla fine del primo semestre, con erogazioni record per i mutui e calo delle surroghe le banche del nord si sono rivelate più generose nel concedere mutui in particolare a Milano, mentre al sud si sono visti tassi più alti confermando un trend già iniziato nel 2017. Si conferma inoltre, l’Italia, il Paese con imposte sui mutui inferiori al resto d’Europa. 

Significativo anche il numero di mutui richiesti per la seconda casa o per l’acquisto o costruzione di abitazioni ecosostenibili, oggetto di uno specifico programma europeo.

Terzo trimestre 2018: il mercato dei mutui riparte

Nel terzo trimestre dell’anno si è registrata una certa ripresa nel mercato dei mutui grazie ai tassi ancora ai minimi storici che invitano alle nuove stipule generando un aumento della domanda con una prospettiva di un maggiore orientamento futuro verso il tasso variabile.

Prorogata, intanto, fino al 2020 la possibilità di sospendere le rate del mutuo in caso di difficoltà. Cattive notizie invece quanto alla possibilità di detrarre gli interessi passivi nel mirino dei tagli pensati dal governo per rendere sostenibile la manovra 2019 . Ha fatto poi discutere l’idea di concedere per 20 anni terreni agricoli demaniali a chi fa il terzo figlio, con la possibilità di avere un mutuo fino a 200.000 euro a tasso zero per favorire la natalità nonchè la possibilità di non poter più rifinanziare il Fondo di garanzia prima casa per il quale servirebbero ancora oltre 200 mila euro. Altra misura controversa la possibile riduzione della deducibilità degli interessi passivi per le società costruttrici di appartamenti da dare in locazione, che ha riscosso il disappunto di Assoimmobiliare.

Quarto trimestre 2018: l'Ue boccia la manovra 2019, conseguenze sui mutui

 A settembre nuovo minimo storico per i tassi dei mutui e ancora lontana la paura per lo spread, tornato a oscillare verso l’alto a causa dell’incertezza sulla manovra finanziaria , anche se nessun movimento particolare si è registrato dopo il declassamento dell’Italia da parte di Moody’s. Il dibattito sullo spread e sulle possibili conseguenze sui risparmiatori si è però riacceso alla luce della bocciatura della manovra 2019 da parte dell’Ue.

Verso la fine dell’anno si concretizza l’aumento dei tassi dei mutui in parte fisiologico dato il livello minimo mantenuto per mesi, in parte dovuto all’anticipazione delle politiche della Bce, in parte, forse, anche ai timori sullo spread, i cui movimenti comunque sono fortemente legati alla fiducia nella manovra 2019. Ciò non cancella comunque la possibilità di fare buoni affari anche perchè, secondo Banca d’Italia, il rischio di un rialzo repentino dei tassi è comunque lontano.  Tuttavia, oltre il 44% degli italiani dichiara di avere paura dello spread.

Relativamente agli agenti immobiliari e al loro ruolo nell’acquisto di casa con mutuo, si segnala il ritorno della possibilità di segnalare i mutui anche se si attende la specifica disciplina normativa della materia.

Nonostante l’aumento dei tassi e i movimenti dello spread,  tuttavia a novembre la domanda di mutui risulta comunque in aumento così come è sempre più in calo il fenomeno delle surroghe. In conclusione d’anno, si può dire che un anno di tassi bassi e prezzi immobiliari in calo portano a significativi risparmi per chi ha acquistato casa nel 2018 rispetto a chi lo ha fatto nel 2013: anche il 30% in meno a Roma, il 19% a Milano.